Рынок оценки бизнеса в россии

Какие факторы оказывали влияние на спрос на услуги оценки в рамках МСФО и на услуги оценки инвестиционных проектов в прошлом году?

Сравнительно низкий темп роста в области оценки для целей МСФО связан со снижением объемов рынка – процесс перехода российских компаний на международные стандарты отчетности близится к завершению. Теперь основной объем заказов составляет периодическая переоценка основных средств, и существенного увеличения в этом сегменте рынка в ближайшей перспективе не ожидается.

Что касается оценки инвестиционных проектов, здесь темпы роста определяются мировыми экономическими тенденциями – веяния кризиса ощущались еще в 2019 году, в большей степени связанные с санкционной политикой, в 2020 — кризис усугубила пандемия, которая вызвала практически полную остановку деятельности ряда отраслей. И это, безусловно, оказало влияние на инвестиционную активность: реализация ранее начатых проектов поставлена на паузу, а планирование новых в условиях нестабильной экономики сложно осуществимо. По нашим оценкам, этот сегмент рынка оценочных услуг также не будет демонстрировать серьезного роста в ближайшие годы.

Какие услуги в рамках этих направлений будут востребованы в среднесрочной перспективе?

Работая в основном с крупными холдингами, в части оценки для целей МСФО мы фиксируем интерес к оценке активов и обязательств в рамках сделок M&A, переоценке основных средств. Кроме того, одним из востребованных направлений 2020 года стало проведение тестирования на обесценение, что особенно актуально в кризис в целях сохранения прозрачности отчетности и доверия пользователей к финансовой информации.

Запросы по направлению оценки инвестиционных проектов также претерпели трансформацию в текущем году: сейчас наиболее востребована услуга по проведению финансово-технической экспертизы как реализуемых проектов, так и планируемых. В настоящее время реализация инвестиционных проектов требует дополнительного контроля со стороны независимых экспертов, учитывая, что в условиях экономической турбулентности средства расходуются все более разумно. Зачастую банки, выступая инвесторами, требуют особого надзора в части обоснованности вложения финансовых средств на каждом этапе осуществления проекта.

Невысокий спрос на услуги оценщиков и демпинг в прошедшем году оставались одной из основных проблем рынка. И даже введение аттестации оценщиков не изменило ситуацию. Новые подходы к оценке кадастровой стоимости также не дали рынку ожидаемых точек роста. Впрочем, эксперты отмечают, что заметны на рынке и позитивные перемены, которые способны привести к его консолидации и повышению ожидаемого качества услуг оценщиков.

Оценку не спасли реформы

2018-й стал, по словам экспертов, еще одним кризисным годом для рынка оценки, несмотря на происходящие изменения. Все, что раньше формировало спрос на услуги по оценке, падает — объемы корпоративных сделок и сделок на рынке недвижимости, объемы кредитования, оценка для МСФО. Проблема низкого качества услуг была и остается основной сегодня на рынке. О ней заявляют Минэкономразвития, Росимущество, ЦБ, крупнейшие потребители оценочных услуг. И произошедшие изменения, в том числе на законодательном уровне, проблемы не решают.

Введение аттестации

Ранее многие эксперты говорили, что введение аттестации оценщиков позволит решить проблему качества отчетов об оценке. И потому одним из важнейших событий на рынке оценки стало вступление в силу с 1 апреля 2018 года требования закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому подписывать отчет об оценке может лишь обладатель квалификационного аттестата по одному из трех направлений — оценка недвижимости, оценка бизнеса и оценка движимого имущества. Аттестат выдается после сдачи квалификационного экзамена. К 31 марта 2018 года, по данным  Минэкономразвития, претенденты успешно сдали 10 169 экзаменов. Доля провалов при сдаче экзамена на аттестат составила 32,5%. По данным Росреестра, по состоянию на 26 июня 2019 года аттестаты имеют 17,3 тыс. оценщиков.

Участники рынка по-разному оценивают введение обязательных аттестатов для оценщиков. «Экзамен ощутимо повлиял на рынок, ушли как отдельные специалисты, так и оценочные компании, это заметно по статистике СРО»,— отмечает Екатерина Зовутина, руководитель направления оценки инвестиционных проектов и коммерческой недвижимости ООО «АДН Консалт — Международный центр оценки и финансовых консультаций».

По словам генерального директора НАО «Евроэксперт» Екатерины Синогейкиной, ожидалось, что введение аттестации сможет обеспечить рост качества услуг, став ограничением для вхождения на рынок неквалифицированных оценщиков. «Но чуда не случилось»,— резюмирует госпожа Синогейкина. С ней согласна Екатерина Зовутина, отмечая, что, несмотря на введение аттестации, проблема с качеством отчетов об оценке была и остается серьезной проблемой рынка в целом.

Эксперты указывают, что в нынешнем виде экзамен оценщика не может подтвердить реально его квалификацию и повлиять на качество. «На мой взгляд, в вопросах экзамена слишком много теории, которая крайне мало имеет отношения к реальной работе оценщика,— отмечает начальник отдела оценки компании «Финэкспертиза» Павел Михалёв.— В итоге практически любой желающий, приложивший минимум усилий, может его сдать, но сможет ли он после этого составить грамотный отчет — вопрос». Эксперт пошутил, что это как с теорией при сдаче на автомобильные права — теорию сдают все, однако на реальные навыки вождения это никак не влияет.

«Мы изначально не ожидали серьезного изменения в качестве услуг по оценке после введения квалификационного экзамена,— замечает директор департамента оценки ФБК Grant Thornton Станислав Новиков.— Введение экзамена позволило отсечь только действительно не работающих на рынке специалистов, которые числились в качестве оценщиков в СРО, но практически не принимали участие в оценочной деятельности, так называемые мертвые души. При этом сложность вопросов не очень высока, поэтому экзамен может сдать практически любой практикующий специалист, у которого было время подготовиться». Эксперт указал, что основной причиной, влияющей на качество, является опыт работы оценщика и его профессиональная компетенция, поэтому в требованиях по опыту надо оставить минимум три года непрерывного стажа работы в оценочной деятельности в оценочной компании.

Высокая же доля провалов на экзамене, пояснил Павел Михалёв, объясняется закрытостью вопросов. Именно поэтому семь саморегулируемых организаций оценщиков — ассоциация «СРО «Экспертный совет»», НП «СРО «Деловой союз оценщиков»», ассоциация «СРО «Национальная коллегия специалистовоценщиков»», НП «СРО «Свободный оценочный департамент»», СРО «Союз «Федерация специалистов оценщиков»», СРО «Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»» и ассоциация оценщиков «Кадастр-оценка» — подали иск в суд с требованием признать недействительным положения приказа Минэкономразвития от 29 мая 2017 года №257, по которому вопросы квалификационного экзамена являются закрытыми. Однако в мае 2018 года апелляционная коллегия Верховного суда (ВС) РФ подтвердила правомерность проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности по не раскрывающимся заранее вопросам.

Впрочем, правила игры для экзаменов на аттестат оценщиков нельзя считать окончательно сформированными. В будущем году рынок ждет некоторое смягчение. Так, в июле текущего года Госдума приняла в первом чтении проект закона, по которому до 30 дней с 90 сокращается срок, по истечении которого претендент допускается к повторной сдаче квалификационного экзамена. Кроме того, отменяется требование об опыте работы в качестве помощника оценщика или оценщика не менее года из последних трех лет работы кандидата.

Кадастровая стоимость

В положении компаний, занимающихся оценкой недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости, за последнее время также произошли серьезные изменения. В 2018 году были приняты поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу в 2019-м, касающиеся определения и оспаривания кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества. В качестве налоговой базы теперь может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 1 января 2019 года была возможность проведения индивидуальной оценки: кадастровая стоимость сначала устанавливалась, затем могла быть скорректирована по решению суда или комиссии в сторону снижения, далее муниципалитеты могли вновь привлечь оценщика и вновь повысить. В итоге — масса судебных разбирательств регистрационных органов с собственниками, с третьими лицами, споры налоговиков и налогоплательщиков по налогу на имущество.

«Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости могла бы стать новым источником спроса услуг оценщиков,— указывает Екатерина Синогейкина.— Но этого не произошло — по факту ее все чаще выполняют вновь созданные специально и только для этих для этих целей компании. Учитывая, что сейчас оспаривание кадастровой стоимости делается через суд, все чаще за оценку берутся юридические компании, привлекая двух необходимых человек с квалификационными аттестатами. Как эксперт СРО и судебный эксперт могу с уверенностью утверждать, что качество таких отчетов низкое».

Грядущий год принесет на рынок новые изменения, касающиеся определения кадастровой стоимости. К 2020 году все регионы России перейдут на новую систему кадастровой оценки. В стране будет действовать институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ. Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости вне зависимости от объекта — громадный завод или крохотный садовый участок.

Ранее в Росреестре отмечали, что механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок, чтобы сократить количество обращений о пересмотре кадастровой стоимости. По словам Екатерины Зовутиной, это серьезнейшая новация, которая существенно повлияет на рынок, поскольку работать в условиях, когда отчет об оценке будут буквально «под лупой» изучать в госоргане, готовы не все участники рынка.

Оценка уходит в цифру

Еще одним трендом на рынке оценки эксперты назвали уход оценки в цифру по типовым объектам. Например, по объектам недвижимости, являющимся предметом залога для получения ипотечных кредитов в банках. Казалось бы, переход на электронный оборот был бы удобен и самим оценщикам (как минимум экономия бумаги), и заказчикам отчета. Однако и тут не все гладко. По словам директора департамента оценки ФБК Grant Thornton Станислава Новикова, многие кредитные организации уже сейчас готовы работать с электронными отчетами оценки, а оценщики — их представлять, но единого формата такого отчета нет. Кроме того, по словам Оксаны Матюшенко, руководителя отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка, даже если банк уже имеет возможность принимать отчет об оценке в электронном виде, то в Росреестр заемщикам необходимо представлять заверенный печатью и подписью бумажный отчет.

Решение проблемы может прийти со стороны банковского рынка. В Ассоциации банков «Россия» решили разработать удобный единый электронный отчет об оценке при ипотечном кредитовании в машиночитаемом формате, предложить его Минэкономики для обсуждения с рынком оценщиков и последующего внесения необходимых изменений в законодательство. По оценкам Станислава Новикова, стандартизация и переход на единый формат электронного ответа позволят в конечном итоге оценочным компаниям сократить расходы, однако могут нести и определенные риски. Например, нестандартные объекты недвижимости могут плохо укладываться в единый упрощенный отчет. «В регионах у отдельных игроков могут быть сложности при переходе на полностью машиночитаемый формат»,— указал он. В то же время эксперты сошлись во мнении, что упрощенный машиночитаемый отчет по типовым объектам в будущем может быть интересен всем сторонам — оценщикам он позволит снизить трудозатраты, банкам — получить удобный документ.

Конкурсы и ФАС

Отмечали эксперты и интересные тренды, связанные с участием оценочных компаний в тендерах и закупках услуг на проведение оценки. «В настоящее время они формируют большую долю рынка,— указывает Екатерина Синогейкина.— И в то же время мы сейчас видим «управляемые» тендеры, где тендерная документация написана под конкретного, заранее известного победителя». Этот тренд был всегда, отметила эксперт, однако именно 2018–2019 годы показали резкое увеличение числа жалоб в ФАС на требования, содержащиеся в закупочной документации, и, что важно, увеличение числа отмененных закупок по решению ФАС, принятому на основании жалоб.

В то же время, отметил Павел Михалёв, подобный тренд может иметь и негативную сторону: «Порой заказчику нужны конкретные компетенции, опыт работ по схожим объектам или даже в исключительных случаях может быть необходим конкретный оценщик, ранее оценивавший данный объект. И потому в отдельных случаях желание заказчика видеть определенного исполнителя может быть вполне оправданно, поскольку если в итоге оспаривания тендер выиграет по цене малоопытный оценщик, то он просто не сможет качественно выполнить работу».

С ним согласна и Екатерина Синогейкина, отмечая, что всегда в тендере есть два критерия — квалификация и цена предложения. Выигрывать можно либо по квалификации, либо по цене, либо по оптимальному сочетанию квалификации и цены. Поэтому в этом сегменте рынка, как и на рынке оценки в целом, присутствует демпинг.

«Но в текущей ситуации виноваты не только оценщики, но и заказчики, которые очень часто устанавливают в своей конкурсной документации единственный критерий выбора оценщика по цене либо придают этому критерию максимальный вес,— указывает Станислав Новиков.— Особенно этим грешат государственные компании. Таким образом, сами дают сигнал рынку, что им качество не важно. Главное — подешевле купить. А после начинаются проблемы с качеством отчета и услуги».

Эксперты сошлись во мнении, что в последнее время есть примеры победителей, которые выигрывают по НМЦ за счет высокой квалификации. Кроме того, еще одной тенденцией в сфере закупок эксперты назвали объединение оценочных компаний с целью усиления их позиций в тендерах и повышения вероятности победы за счет качественных критериев.

Апелляция

В 2019 году очередным шагом в борьбе с некачественной оценкой стало создание по предложению Минэкономразвития РФ апелляционного органа по оценке, который сейчас работает в тестовом режиме, но после прохождения шестимесячного периода апробации и внедрения предполагает применение жестких карательных мер за низкое качество отчетов вплоть до запрета ведения профессиональной деятельности. Эксперты отмечают, что появление данного органа может положительно повлиять на рынок. «Однако на сегодняшний день говорить о позитивном или негативном влиянии преждевременно, поскольку апелляционный орган пока в полную силу не заработал»,— отмечает Екатерина Зовутина.

Добросовестная и недобросовестная конкуренция

Еще одной серьезной проблемой рынка оценки сейчас эксперты назвали неравные условия работы для участников рынка, которые основаны на несоблюдении отдельными игроками требований действующего налогового законодательства. Речь идет о работе отдельных игроков по серым схемам. Участники рынка отмечают, что на сегодняшний день маржинальность оценочного бизнеса низка. Оценочному бизнесу, особенно в регионах, где спрос и цены на услуги гораздо ниже, чем, например, в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, в таких условиях тяжело, а порой невозможно в полном объеме выполнять налоговые обязательства и поддерживать высокую квалификацию персонала.

В связи с этим компании оказываются в условиях нечестной конкуренции — одни платят высокие налоги и инвестируют в развитие персонала и качество продукта, что приводит к высокой себестоимости и, соответственно, стоимости услуг, а другие экономят, в результате чего могут снижать цену, демпинговать и не «париться» по поводу качества. В то же время до недавнего времени при рейтинговании оценочных компаний порой учитывалась заявленная выручка компаний без подтверждения ее данными той же отчетности. В итогах в лидерах рынка могли оказаться компании, чья реальная выручка не соответствует заявленной.

«Однако сейчас рейтинг RAEX может оказывать положительное влияние на рынок и поддерживать репутацию компаний, бренд которых ассоциируется с высоким качеством и честным бизнесом,— указывает Екатерина Синогейкина.— Большие надежды лидеры рынка возлагают на новую методологию рейтингования оценочных компаний, которая была пересмотрена в 2019 году по итогам продолжительной совместной работы агентства и оценочного сообщества». Благодаря этой методике, отмечают эксперты, компания с официальной зарплатой оценщиков 20 тыс. руб. и минимальной выручкой уже вряд ли может претендовать на высокое место в рейтинге.

Вероника Горячева

Оценивающий взгляд

Рынок оценки в стране продолжает стагнировать — об этом говорят результаты ежегодного рэнкинга оценочных компаний России, составленного рейтинговым агентством RAEX («РАЭКС-Аналитика») по итогам 2018 года. Застарелая проблема демпинга так и не разрешена. На плаву игроков рынка поддерживает оценка недвижимости и бизнеса, а перспективы развития связывают с набирающей оборот оценкой интеллектуальной собственности и оспариванием кадастровой оценки.

Нынешний, 15-й на счету команды агентства RAEX («РАЭКС-Аналитика») рэнкинг крупнейших оценочных компаний был построен на обновленных методологических подходах (методику и архив рэнкингов с 2004 года см. на сайте www.raex-a.ru).

Принципы скорректированы по итогам открытых экспертных обсуждений, организованных агентством RAEX в январе текущего года при непосредственном участии руководителей крупнейших оценочных организаций и крупнейших саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО).

Среди ключевых изменений — анализ предоставляемой участниками официальной информации путем дополнительной сверки сведений о выручке в системах анализа контрагентов, а также сверки данных о численности оценщиков, работающих в компаниях, по реестрам и предоставляемым справкам СРОО.

«Цель новой методики — повышение достоверности информации для заказчиков оценочных услуг, оценочных компаний и оценщиков. Мы всецело поддержали инициативы представителей крупнейших компаний и СРО для ужесточения условий участия и методики и, как всегда, готовы и дальше совершенствовать линейку рэнкингов оценочных компаний»,— говорит Дмитрий Гришанков, генеральный директор RAEX («РАЭКС-Аналитика»).

Работы больше, денег меньше

Суммарная выручка крупнейших российских оценочных организаций—участниц нынешнего рэнкинга (см. таблицу) составила по итогам 2018 года 5,7 млрд руб., увеличившись за год на 6%. С поправкой на инфляцию (5,3% в 2018 году, по данным Росстата) сектор оценочных услуг второй год подряд близок к упадку: по итогам 2017-го совокупная выручка за год увеличилась на 2,4% при инфляции в 2,5%.

Общее количество отчетов об оценке у участников рэнкинга в 2018 году составило 137,8 тыс., увеличившись, согласно сопоставимым данным, на 8%. Похожая картина наблюдалась и в прошлом рэнкинге: по итогам 2017-го прирост суммарного числа отчетов составил 10%. Эта статистика свидетельствует о том, что объемы выполненной работы у оценщиков растут быстрее, чем ее оплата. Попросту говоря, стоимость их услуг падает. Поэтому неудивительно, что далеко не все участники нынешнего списка завершили год с плюсом — у чуть более трети из них наблюдается падение доходов. Такие неутешительные результаты характерны не только для аутсайдеров списка, но и для его лидеров: в первой двадцатке рэнкинга рост доходов продемонстрировала лишь половина игроков.

Среди факторов, продолжающих давить на рынок оценки,— неистребимый ценовой демпинг в услугах оценщиков, порождаемый конкуренцией. К причинам стагнации можно отнести и внутренние преобразования отрасли. Так, время и усилия у оценщиков отнимает необходимость сдавать квалификационные экзамены в связи с законодательной нормой, введенной в 2016 году. Основная часть экзаменов для получения трех (или любой из них) квалификаций — по оценке бизнеса, оценке «недвижки» и оценке «движки» — пришлась на 2018-й. Суммарно в течение прошлого года оценщиками было получено 14 472 квалификации против 1858 в течение пяти месяцев 2017 года и 1022 квалификации в течение первых шести месяцев 2019 года (по данным реестра квалификационных аттестатов на 26 июня 2019 года).

«Регулятор преследовал благую цель, вводя квалификационные экзамены. Это должен был быть фильтр для входа в профессию, который бы очистил рынок от непрофессионалов и, возможно, помог в борьбе с демпингом. Однако на практике оценщики оказались в трудных условиях: база вопросов была «закрытой», оценщики из дальних регионов оказались в неравных условиях с московскими оценщиками, ведь сначала экзамен принимали только в Москве. Потом были выездные экзамены и в других городах. Но в любом случае для многих оценщиков участие в экзамене потребовало значительных затрат на проезд и проживание. К сожалению, можно констатировать, что даже с учетом сокращения количества оценщиков после введения обязательного экзамена проблему демпинга это не решило»,— рассказывает Ирина Комар, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки».

Не способствует бурному росту рынка и общий инвестиционно-экономический фон: рост ВВП в 2018 году составил 2%. Впрочем, некоторые игроки рынка сумели использовать и этот фактор. «Текущая экономическая ситуация влияет и на бизнес в целом, и на рынок оценочных услуг. Кризисные явления приводят к необходимости оптимизировать издержки, и многие компании активно реализуют избыточные и непрофильные активы, сворачивают малорентабельные бизнесаправления. Для определения корректной продажной стоимости бизнеса, свободных площадей, а вместе с ними и других видов имущества компании обращаются к оценщикам»,— комментирует Юлия Белогорцева, партнер практики оценки компании «Деловой профиль».

Мозговой штурм

Ускоренными темпами у участников рэнкинга в 2018 году росла выручка от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности (НМА и ИС): по сопоставимым данным, за год доходы подросли на 18%. Правда, на общую картину из-за сравнительно небольшой доли от общей выручки (188,5 млн руб. по итогам 2018 года, или 4% в структуре доходов участников рэнкинга — см. графики) этот вид оценки оказать большое влияние пока не в состоянии.

Значительным образом развитию сектора оценки НМА способствуют финансовая сфера и зарождающаяся тенденция спроса на оценку ИС при кредитовании. «В связи с развитием кредитования под залог ИС сейчас активно изменяется законодательство в этой сфере. Так, при участии оценщиков в Роспатенте разрабатываются методологические рекомендации по оценке прав на ИС для целей залога. Ведущие специалисты нашей компании также принимают участие в этом процессе. Методические рекомендации обобщают современные наработки по оценке прав на ИС и разрабатываются в целях реализации паспорта национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы». Проект утвержден президиумом Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам и постановлением правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета субъектам малого и среднего предпринимательства на возмещение расходов, связанных с получением кредитов под залог прав на интеллектуальную собственность»,— делится опытом Ирина Комар.

Подстегивает интерес к НМА и налоговое законодательство. «Драйвер здесь — налоговая льгота по ст. 251 НК РФ, предоставленная на 2018-й и 2019-й на принятие к бухгалтерскому учету объектов ИС, выявленных при инвентаризации. Такие объекты принимаются на баланс по рыночной стоимости, которую, согласно закону об оценочной деятельности в РФ, определяют оценщики. Участились и обращения, связанные с определением стоимости в сделках лицензирования и отчуждения объектов интеллектуальной собственности: во избежание сложностей с налоговыми инстанциями и аудиторами компании хотят быть уверены в своих действиях и иметь независимое обоснование»,— уточняет Ксения Третьякова, генеральный директор «Вэлью АРКА консалтинг».

В краткосрочной перспективе интерес к оценке исключительных прав на объекты, определению размера лицензионных платежей, оценке стоимости лицензий и т. д. должен быть разогрет развитием цифровой экономики и коммерциализацией диджитал-решений.

Недвижимая ценность

Номинально положительные темпы роста по итогам 2018 года наблюдались и в трех основных направлениях деятельности участников рэнкинга: оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка транспорта и оборудования. «Существенная доля запросов приходится на оценку бизнеса и ценных бумаг и оценку недвижимого имущества — направления, которые всегда были лидерами в оценочной деятельности. Именно эти объекты составляют основную часть активов юридических и физических лиц как в денежном, так и количественном выражении. Поэтому большая часть сделок и различных бизнес-процессов происходит с их участием. Основными целями стоимостной оценки при этом являются оспаривание кадастровой стоимости, купля-продажа и аренда государственного имущества, изъятие активов, внесение неденежного взноса в уставный капитал, дополнительная эмиссия акций»,— поясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ЦНЭС.

Наиболее консервативный и крупный по размерам сектор оценки — оценка недвижимого имущества — по итогам 2018 года увеличился на 6% и составил 2 млрд руб. Среди факторов спроса — востребованность оценки недвижимости в качестве залогового обеспечения, реализация проблемных активов, а также интерес заказчиков к оспариванию кадастровой оценки объектов и оценка при ипотеке.

В ближайшей перспективе спрос на оспаривание кадастровых цен должен повыситься. Результаты кадастровой оценки в Москве и Московской области, проведенной в 2018 году, вступят в силу в 2019-м, что побуждает собственников обращаться к оценщикам для определения рыночной цены их объектов для оспаривания с целью снижения налога на недвижимое имущество. Более того, в нынешнем году в целях обновления данных запланировано проведение государственной кадастровой оценки недвижимости в 65 российских регионах.

«Если собственники не согласны с полученными результатами, они могут обратиться к оценщикам за независимой экспертизой и использовать полученные данные в судебных разбирательствах. По данным Росреестра, за первые шесть месяцев 2019 года больше 63% решений комиссий по пересмотру кадастровой стоимости были вынесены в пользу граждан»,— уточняет Даниил Слуцкий, генеральный директор компании «Оценка Бизнеса и Консалтинг».

На увеличение числа заказов по оценке недвижимости влияет и рост выдачи ипотечных кредитов. В Москве в первой половине нынешнего года физлица оформили 50 387 ипотечных сделок (Росреестр) — на 8% больше, чем за аналогичный период 2018-го, а всего за первые шесть месяцев россияне взяли ипотечных кредитов на 7 трлн руб. Если после уменьшения ключевой ставки ЦБ банки продолжат снижать ставки по ипотечным кредитам, то ипотекой может воспользоваться больше людей. При получении кредита они станут обращаться за оценкой будущего предмета залога в оценочные компании. Снижение ставки может привести и к увеличению объемов рефинансирования уже имеющихся кредитов, а при смене кредитора заемщикам опять же понадобится повторная оценка ипотечной квартиры.

Стимулировать спрос на оценку недвижимости будут и другие представители финансового сектора: участники рэнкинга отмечают рост обращений на оценку имущества ПИфов. «По данным ЦБ, за первый квартал 2019 года чистый приток средств ПИФы оказался почти в два раза больше, чем годом ранее. Фонды недвижимости занимают второе место после комбинированных фондов по стоимости чистых активов. В структуре ПИФов доля недвижимости остается максимальной (24,4%). По нашему мнению, количество заказов на оценку от ПИФов продолжит увеличиваться из-за роста этого рынка. В условиях снижения ставок по депозитам паевые инвестиционные фонды остаются интересным и выгодным инструментом вложения средств. Кроме того, для пайщиков участие в ПИФах недвижимости является одним из способов оптимизации налогов»,— резюмирует Даниил Слуцкий.

В секторах оценки бизнеса и ценных бумаг и оценки транспорта и оборудования рост выручки у участников рэнкинга в 2018 году составил 2% и 5% соответственно, а суммарный объем выручки — 1,41 млрд руб. и 416 млн руб. соответственно. Среди главных заказчиков — крупные государственные компании и бизнес, а основные цели оценки — сделки с собственностью, непрофильным имуществом, кредитование, приватизация. «Государство продолжает как интеграционные процессы в ряде отраслей посредством создания или укрупнения холдинговых структур, так и приватизационные процессы по реализации пакетов акций обществ, в управлении которыми уже не заинтересовано. Все это сопровождается оценкой пакетов акций и имущества, находящегося на балансе соответствующих АО»,— говорит Кирилл Кулаков.

Участники рэнкинга также отмечают, что в последнее время значительно подросло число оценок, связанных с банкротством или ухудшением финансового положения компанийдолжников. Востребованы оценка имущества должника, прав требований по просроченным кредитам, дебиторский задолженности, проблемных активов банка. По словам Александра Жигло, президента компании «Русская служба оценки», спросом пользуется оценка проблемной задолженности: банки активно расчищают свои балансы, передавая плохие долги в специализированные компании.

Менее ощутимыми темпами в 2018-м росла выручка оценщиков по таким направлениям, как переоценка основных средств (в целях отражения результатов в отчетности) и оценка инвестиционных проектов. На переоценке участники рэнкинга заработали 267,4 млн руб. (прирост 17% с минусом), а на оценке инвестпроектов и того меньше — 102,85 млн руб. (прирост 18% с минусом). «Наиболее острая проблема оценки — общее торможение инвестиционных процессов. Это подрывает и услуги для целей МСФО, и сделки M&A, и оценку для кредитования. Впрочем, недоинвестирование рано или поздно приведет к инвестиционному буму, и рынок оценочных компаний должен быть к этому готов»,— считает Александр Жигло.

Вартан Ханферян

Подробнее — по ссылке

Вернуться в раздел

Оценка бизнеса – это совокупность действий специалиста по определению рыночной стоимости и коммерческой привлекательности всех компонентов компании: земельных ресурсов, объектов недвижимости, оборудования и транспорта, запасов произведенного товара, финансовых активов и нематериальных ценностей. Оценка бизнеса в обязательном порядке предполагает доскональное знание основ ведения бизнеса и исключительное понимание методик и подходов к определению стоимости компании. При проведении оценки бизнеса учитываются все аспекты ведения дела в данной области: макроэкономические показатели, отраслевые особенности, бухгалтерия, юридические и налоговые вопросы, нюансы финансовой деятельности и др. Осуществляется анализ эффективности работы бизнеса, перспектив развития компании, исследование доходности, движения финансов. Также оценивается работа конкурентов и их влияние на положение дел в данной отрасли.

Оценку бизнеса можно проводить как в комплексе, для всех его компонентов, так и для анализа отдельных частей. Особенности исследования бизнеса зависят в каждом конкретном случае от характерных признаков оцениваемой фирмы или компании. Задача, которая ставится перед экспертом по оценке, четко формулируется в каждом конкретном случае и зависит от индивидуальных потребностей заказчика. В обобщенном варианте оценка бизнеса может проводиться в следующих направлениях:

• Аттестация закрытых акционерных обществ (ЗАО). Проводится для определения коммерческой привлекательности фирмы, перед перераспределением долей или в преддверии новой эмиссии акций.
• Аттестация общества с ограниченной ответственностью. Анализируется стоимость компании, ценность активов, эффективность работы, финансовые потоки и пр.
• Оценка фирмы (компании). Проводится комплексный анализ активов бизнеса.
• Оценка холдинга. Анализируется работа крупных холдингов в целом и отдельно предприятий, входящих в холдинг.
• Оценка стоимости бизнеса. Рассчитывается совокупная стоимость всех активов компании, анализируются эффективность ведения бизнеса, финансовые потоки и экономические стратегии ближайших конкурентов.
• Оценка инвестиционной привлекательности компании (бизнеса).
• Анализ финансовой деятельности компании.
• Оценка производственного комплекса компании. Производится анализ стоимости активов, входящих в производственный комплекс предприятия, а также оценка эффективности работы производства.
• Анализ активов компании. Оцениваются материальные и иные ценности, входящие в состав активов исследуемого бизнеса.
• Исследование капитала компании. Анализируются структура распределения капитала и возможность возникновения рисков.
• Анализ капитализации бизнеса. Оценивается эффективность преобразования доходов компании в добавочный капитал или добавочные средства производства.
• Исследование капитальных вложений. Анализируется эффективность инвестиций в основной капитал предприятия.
• Анализ ликвидности бизнеса и платежеспособности компании. Ликвидность компании рассчитывается, исходя из данных финансовых отчетов. При этом разрабатываются разнообразные коэффициенты ликвидности. Платежеспособность бизнеса понимается как достаточность денежных средств для выплат по счетам. Платежеспособность оценивается текущая и перспективная. Под ликвидностью понимается возможность превращения активов в наличные средства для уплаты долгов.
• Оценка основных средств бизнеса. Расчет стоимости основных средств (денежного эквивалента основных фондов) требуется для формирования финансовой отчетности, анализа текущего состояния бизнеса, прогноза развития компании, а также для принятия стратегических решений в области менеджмента.

В каких ситуациях следует проводить оценку бизнеса?

Результаты оценки бизнеса могут быть интересны как инвесторам, так и клиентам исследуемой компании. Любая компания, планирующая расширение путем привлечения инвестиционных средств или новых акционеров, может повысить уровень доверия к себе путем проведения оценки бизнеса и открытого опубликования результатов. Также оценка производится перед крупными преобразованиями бизнеса – слияниями, поглощениями, перераспределением долей, реорганизацией. Анализ стоимости компании, ее эффективности или убыточности проводится в перспективе предстоящих судебных разбирательств, равно как и в ходе уже запущенного делопроизводства. Инициировать оценку бизнеса могут уполномоченные представители компании, как правило, высшее управляющее звено, председатели советов акционеров, основные инвесторы, владельцы бизнеса и так далее. Оценку бизнеса проводят в следующих случаях:

1. Банкротство организации или ликвидация компании. Оценка имущества при банкротстве – важный шаг для анализа неплатежеспособности предприятия. Зачастую проводят оценку риска наступления банкротства компании в обозримом будущем – это может обозначить проблемные места и повысить эффективность управления фирмой.
2. Оценка бизнеса при осуществлении взноса в уставной капитал. Один из участников может внести взнос в уставной капитал в нематериальной форме. В таком случае необходимо провести анализ стоимости внесенной им доли по отношению ко всему уставному капиталу.
3. Анализ кредитоспособности бизнеса. Проводится для получения кредита в банке. Анализируется способность предприятия в полном объеме и способность своевременного погашения своих долговых обязательств. Также оценивается надежность заемщика, которая выражается не только в способности выплатить заем, но и готовности (намерении) действительно это сделать. Также проводится имущественная оценка активов компании, так как большинство займов выдается под имущественный залог.
4. Анализ бизнеса перед выходом на фондовый рынок. В этом случае тщательно изучаются организационная структура компании, возможности увеличения капитализации бизнеса, а также всех факторов, влияющих на действительную стоимость.
5. Оценка бизнеса с целью перехода компании на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). Использование МСФО имеет огромное значение для поддержания международной репутации компании. Однако, вследствие значительных отличий международных стандартов и традиционного для России способа ведения бухгалтерии, переход на МСФО – сложный и трудозатратный процесс. Для правильного ведения отчетности, соответствующей международным стандартам, требуется оценить такие нестандартные для нашей страны показатели, как инвестиционная недвижимость, обесценение активов, справедливая стоимость, для расчета которой необходимо учесть величину дисконтированных денежных потоков.
6. Оценка бизнеса с целью оптимизации схемы налогообложения компании. Использование законодательно разрешенных способов минимизации налоговых выплат компании является одним из наиболее действенных способов повышения ее конкурентоспособности и успешности. Для снижения общего количество налоговых выплат проводится оценка объектов налогообложения.
7. Оценка бизнеса или имущества с целью совершения сделок купли-продажи. Недостаток сведений о стоимости тех или иных объектов или компании в целом приводит к возникновению конфликтных ситуаций между покупателем и продавцом. Перед продажей каких-либо объектов имущества или компании в целом проводят независимую оценку предмета продажи. Это могут быть активы компании, имущество или стоимость бизнеса в целом.
8. Оценка недополученных предприятием доходов (упущенной выгоды). В случае передачи дела об упущенной выгоде в суд пострадавшая сторона обязана установить и подтвердить документальным образом объем недополученных доходов. Таким документом может служить экспертное заключение о размере упущенной выгоды, предоставленное независимой экспертной организацией.
9. Оценка бизнеса для проведения мероприятий по страхованию. Для назначения размера страхового взноса необходимо определить страховую стоимость имущества компании. Эта оценка может быть проведена как по балансовой, так и по рыночной стоимости. На основании проведенного анализа также рассчитываются и объемы нанесенного ущерба и страховых компенсаций.
10. Оценка бизнеса для проведения процедуры слияния или поглощения. Чтобы не ошибиться при расчете доходности совокупного предприятия, необходимо совершенно четко представлять себе стоимость и доходность каждой, готовящейся к слиянию компании в отдельности. Для этого обязательно осуществляется независимая оценка компаний и их денежных потоков.
11. Анализ стоимости при разделе имущества и возникновении имущественного спора. В данном случае специалист по оценке бизнеса определяет, можно ли разделить спорное имущество, не нанося серьезного ущерба его совокупной стоимости. Если же имущество невозможно разделить, устанавливается размер компенсации, подлежащей выплате одному из участников спора.

Документы, которые необходимо предоставить эксперту для оценки бизнеса (компании)

В каждом конкретном случае набор документов для проведения оценки бизнеса подбирается индивидуально. Это зависит от организационной формы оцениваемой фирмы, а также от задач, которые ставятся перед специалистом по оценке. Приблизительный перечень документов, которые могут потребоваться для оценки бизнеса, выглядит следующим образом:

1. Комплект учредительных документов (устав, договор об учреждении организации и пр.).
2. Документы, подтверждающие государственную регистрацию фирмы и изменений, вносимых в учредительные бумаги.
3. Распределение основного капитала – общее число и номиналы акций (привилегированных и обыкновенных). Положения об эмиссии ценных бумаг, отчеты о выпуске, а также документы, подтверждающие регистрацию ценных бумаг. Копии реестра акционеров или выписки из него.
4. История начисления дивидендов на акции компании за четыре года. Этот срок является статистически показательным для анализа финансовой успешности и инвестиционной привлекательности фирмы.
5. Бухгалтерская отчетность – годовые балансы за минувшие три года и поквартальные балансы последнего года.
6. Перечень объектов незавершенного строительства.
7. Список установленного оборудования.
8. Нематериальные ценности – в том числе имеющиеся во владении товарные знаки и торговые марки.
9. Краткосрочные и долгосрочные финансовые вложения.
10. Бумаги, фиксирующие общую дебиторскую задолженность.
11. Перечень основных потребителей.
12. Список основных конкурентов (при необходимости).
13. Бизнес-планы (если есть).
14. Схемы организационного устройства компании.

Правовая база для проведения оценки бизнеса и оценки предприятия

Проведение имущественных оценок регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности, последняя редакция которого состоялась 22 июля 2010 года. Среди объектов оценки в законе значится комплекс вещей, составляющих движимое или недвижимое имущество какого-либо лица, в том числе предприятия.

Статья 130 Федерального закона о банкротстве описывает процедуру и порядок проведения оценки имущества должника. В данной статье также говорится о том, что оценка имущества должника проводится специалистом, который отвечает предписаниям российского законодательства. При этом специалист, осуществляющий анализ, не может быть заинтересованным лицом.

Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует возмещение убытков физическим или юридическим лицам. Согласно части второй данной статьи, под убытками также понимаются недополученные лицом доходы вследствие действий третьих лиц или форс-мажорных обстоятельств. Имеется в виду, что при стандартном стечении обстоятельств лицо получило бы обозначенный доход.

Вопросы, которые ставятся перед специалистом, осуществляющим оценку бизнеса:

1. Какова стоимость бизнеса в целом?
2. Какова стоимость нематериальных активов компании?
3. Насколько привлекателен бизнес с инвестиционной точки зрения?
4. Какова стоимость основных средств компании?
5. Как можно оценить страховую стоимость компании?
6. Каким является размер страхового взноса, учитывая стоимость имущества компании?
7. Какова доля нематериального взноса, сделанного одним из участников, в общем уставном капитале?
8. Каков объем упущенной выгоды?
9. Какова стоимость тех или иных объектов недвижимости, принадлежащих компании?
10. Как можно минимизировать налоговые выплаты на основе исследования объектов налогообложения?
11. Каковы риски наступления банкротства предприятия в обозримом будущем?
12. Как можно увеличить капитализацию бизнеса, исходя из оценки активов предприятия.
13. Какие ошибки допущены при формировании денежных потоков предприятия?
14. Соответствует ли отчетность предприятия международным стандартам (ФСФО)?
15. Какова общая эффективность работы бизнеса?
16. Насколько эффективна существующая организационная структура компании?
17. Какова экономическая эффективность инвестиций компании?
18. Возможно ли разделить спорное имущество без нанесения существенного ущерба его стоимости?
19. Каков размер компенсации, подлежащей выплате участнику имущественного спора, не получившему долю при разделе спорного объекта?
20. Каковы «слабые места» финансовой стратегии компании?
21. Каково соотношение между балансовой и рыночной стоимостью собственного капитала компании?
22. Какова ликвидность исследуемого бизнеса?
23. Как можно увеличить платежеспособность бизнеса путем разумного распоряжения активами компании?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной
экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным
экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих
судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также
некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право
проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках
уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с
нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или
оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных
экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы
организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.