Реверсия это в оценке бизнеса

Стоимость
реверсии (остаточная
стоимость, стоимость постпрогнозного
периода, терминальная стои­мость) —
это стоимость объекта в конце последнего
прогнозного года. Необходимость расчета
стоимости реверсии обусловлена
несовпа­дением длительности прогнозного
периода, используемого в методе
дисконтированных денежных потоков, с
остаточной экономической жизнью
оцениваемого объекта. Если рассматривать
стоимость недви­жимости как сумму
дисконтированных будущих доходов, то
ограни­чение прогнозного периода не
позволяет использовать в расчетах все
потенциальные доходы. Для устранения
данного негативного положения
определяется стоимость реверсии, в
которой аккумулируют­ся доходы,
которые оцениваемый объект принесет
в постпрогнозный период.

Методы
расчета стоимости реверсии определяются
экономи­ческим положением объекта
на конец последнего прогнозного года.
Если экономическое состояние недвижимости
оценивается как бла­гополучное, то
целесообразно рассчитывать стоимость
реверсии методом капитализации дохода
либо корректировкой стоимости
не­движимости, рассчитанной на дату
оценки, на величину возможно­го износа
за анализируемый период. Если на конец
прогнозного периода экономическое
положение оценивается как неблагоприят­ное,
то реверсия рассчитывается по
ликвидационной либо утилиза­ционной
стоимости.

5
этап. Дисконтирование денежных потоков.
Поскольку денежные по­токи и реверсия
рассчитывались для соответствующих
лет прогнозного периода, то для
определения рыночной стоимости
оцениваемой недви­жимости их следует
привести к дате оценки или продисконтировать.
Текущие доходы (годовые денежные потоки)
и стоимость реверсии име­ют различные
способы дисконтирования.

При
дисконтировании текущего дохода следует
учитывать момент возникновения денежного
потока.

1.
При авансовых арендных платежах
дисконтирование осу­ществляется на
начало периода.

2.
Если применяется последующий арендный
платеж, дисконти­рование осуществляется
на конец периода.

3.
Если оцениваемая недвижимость
функционирует в составе иму­щественного
комплекса предприятия, то дисконтирование
осуществ­ляется по факторам,
рассчитанным на середину периода:

где
R
—
ставка дисконтирования;

п
—
анализируемый прогнозный год.

Реверсия
всегда дисконтируется на конец последнего
прогнозно­го года.

6
этап. Расчет рыночной стоимости как
суммы дисконтированных де­нежных
потоков. Базовая
формула для расчета стоимости объектов
недвижимости в рамках метода
дисконтированных денежных потоков
выглядит следующим образом:

Где
С_н
— стоимость объекта недвижимости на
дату оценки;

ДП_n
— денежный поток;

R
— ставка
дисконтирования денежного потока
периода t;

С_R
— стоимость реверсии в конце прогнозного
периода.

Таким
образом, метод дисконтированных денежных
потоков при оценке недвижимости требует:

■ моделирования
денежных поступлений с учетом динамики
их изменения;

■ составления
прогноза относительно изменения
стоимости не­движимости в течение
установленного прогнозного периода;

■ оценки
риска, присущего объекту;

■ расчета
ставки доходности.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Как провести оценку бизнеса методом дисконтирования денежных потоков?

Иногда необходимо оценить бизнес-собственность по разным причинам, например, при анализе будущих продаж или инвестиционных рисков. Вы можете сложить стоимость всех ваших ресурсов, чтобы определить их стоимость. Но бизнес — это не только основные средства, это прежде всего доход, который они приносят или могут приносить.

Недостаточно оценить, какой денежный поток может предоставить предприятие и его имущество, все же необходимо сопоставить эти денежные потоки с настоящим временем, чтобы определить, является ли текущая цена, подлежащая уплате, разумной с учетом будущей прибыли.Давайте подробнее рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), используемый для оценки стоимости бизнеса.

Содержание:

• 1. Суть метода дисконтирования денежных потоков
• 2. Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков
• 3. Практическое применение метода ДДП
•       3.1. Исходная величина для дисконтирования денежных потоков
•       3.2. Сроки прогнозов
•       3.3. Расчет коэффициента дисконта
•       3.4. Порядок применения метода ДДП
• 4. Как быстро разобраться в методе дисконтированных денежных потоков?

1. Суть метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (английская версия названия «discounted cash flow method») представляет собой анализ стоимости коммерческой недвижимости, основанный на оценке ожидаемого дохода от оцененных активов.

Дисконтирование означает концепцию фактического соотношения будущих денежных потоков, которые оцененная недвижимость может обеспечить сегодня этими деньгами.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время вы можете купить больше, чем за ту же сумму в будущем. Дисконтирование основано на выборе настоящего времени в качестве отправной точки, которое дает значение ожидаемых денежных потоков, как прибылей, так и убытков. Для этого используйте ставку (коэффициент, норму) дисконта, которая представляет собой возврат денежных потоков, то есть их доходность.

Важный показатель также является временным: на сколько лет учитывается прогноз доходов.

2. Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, каков будет будущий доход на данный момент. Денежные потоки могут быть переменными, прибыль заменяется потерями, и динамику не всегда можно предсказать. Но вы всегда можете оценить приобретенную недвижимость с точки зрения тех выгод, которые она может получить в будущем.

Метод ДДП рекомендуется, если:

• есть основания полагать, что в будущем денежный поток может существенно измениться;
• информация об оценке достаточна для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
• сезонность оказывает большое влияние на финансовые потоки;
• предметом оценки является коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
• оцененная недвижимость была только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! В дополнение к очевидным преимуществам этого метода следует учитывать факторы, которые могут снизить его достоверность: вероятность ошибки при составлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

3. Практическое применение метода ДДП

Чтобы предсказать будущие денежные потоки и привести их к текущему моменту, необходимы следующие данные:

• прибыльность (денежные потоки);
• расчетные условия;
• ставка дисконтирования.

На их основе рассмотрим алгоритм расчета с использованием метода дисконтирования денежных потоков.

3.1. Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Расчет основан на прибыльности, то есть фактическом потоке денежных средств от оцениваемого имущества. Включает «чистый свободный денежный поток», то есть финансы, которые находятся в распоряжении владельца после вычета всех расходов, включая инвестиции.

3.2. Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема информации о предмете оценки. Если в долгосрочной перспективе их достаточно, чтобы сделать прогнозы, Вы можете выбрать более длительный период или повысить точность оценки.

В условиях российской экономической реальности средний период более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

3.3. Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель переводит сумму дохода в текущее время по отношению к стоимости. Для этого денежный поток должен быть умножен на ставку дисконтирования, являющейся ставкой дохода, которую может ожидать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При установке ставки применяются следующие факторы:

• уровень инфляции;
• возврат активов, не связанных с финансовым риском;
• прибыль под риском;
• ставка рефинансирования;
• проценты по кредитным вкладам;
• средняя стоимость капитала и т. д.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

Кд = 1 / (1 + Сд)Nt

Где:

• К_д – коэффициент дисконта;
• С_д – ставка дисконтирования;
• Nt – номер временного периода.

3.4. Порядок применения метода ДДП

Чтобы правильно использовать метод ДДП, необходимо работать в соответствии со следующим алгоритмом, который хорошо зарекомендовал себя на практике оценки:

1. Выбор периода оценки. Как уже упоминалось, в случае российских компаний не может превышать 35 лет, в то время как мировая практика использует гораздо более длительные периоды оценки из-за сокращения числа неконтролируемых факторов.
2. Определение типа денежного потока подлежит определению. Вы можете оценить объем денежных потоков в обоих направлениях (доходы и убытки), проанализировав финансовые отчеты (текущий и предыдущие годы) и реальную ситуацию на рынке с учетом прогнозов. Несколько видов доходов принимаются во внимание, такие как:
   • реальный валовой доход (после вычета налога на имущество и хозяйственных расходов собственника);
   • возможный валовой доход;
   • чистый операционный доход (исключая инвестиции в акционерный капитал и платежи по кредитам);
   • денежные потоки до и после налогов.

Амортизация не включена в расчет денежных потоков. Потоки включены отдельно для каждого года прогнозного периода.

ВАЖНО! В Российской Федерации чаще всего выбирают не сами потоки для использования метода DDP, а чистый операционный доход без задолженности, налогооблагаемого дохода и денежного потока за вычетом операционных расходов.

1. Расчет реверсии — остаточная стоимость предмета оценки после прекращения потока дохода. Обращение может быть грубо определено:

• тестирование стоимости подобных объектов на внутреннем рынке;
• прогнозирование рынка;
• Независимый расчет ставки капитализации — доход за год, следующий за окончанием прогнозного периода.

2. Вычисление ставки дисконтирования. Самым сложным моментом в этих расчетах является правильное определение ставки дисконта, то есть нормы прибыли. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых имеет много преимуществ и недостатков. В каждом случае выбирается оптимальный метод. Специалисты Российской Федерации отдают предпочтение кумулятивному методу (добавляя все риски). В западной практике наиболее часто используемые методы:

• сравнение альтернативных инвестиций — чаще всего они используются при оценке недвижимости (норма прибыли зависит от прибыли инвестора или дохода от других проектов того же инвестора)
• распределение — составной процент транзакций рассчитывается по отношению к аналогичным объектам на рынке;
• Мониторинг — на основе регулярного мониторинга рынка для анализа инвестиций в недвижимость, показатель получается путем качественного сравнения сводных показателей.

3. Применение метода ДДП в соответствии с рассчитанными начальными показателями.

Для расчета используйте формулу:

ДДП = ∑ Nt=1ДП / (1+ Сд)t

где:

• ДДП – дисконтированные денежные потоки;
• ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
• Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
• t – временной прогнозный период;
• N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.

4. Как быстро разобраться в методе дисконтированных денежных потоков?

По нашему опыту, проблемы с пониманием метода дисконтированных денежных потоков часто возникают, когда в экономике предприятия не хватает знаний, например, специалистов с базовым техническим образованием, которые изучают оценку бизнеса во время курсов переподготовки. В этом случае мы можем порекомендовать следующие руководства по оценке бизнеса, широко доступные в Интернете:

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Грязнова А.Г. и др. — М.: Интерреклама, 2003 (единственное издание);
• Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компании: оценка и управление. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЗАО «Олимп-Бизнес» (любых лет издания).

Эти руководства не являются новыми, но в них подробно обсуждаются вопросы прогнозирования компонентов денежных потоков при оценке компании (выручка, затраты, чистый оборотный капитал и т.д.), а также расчета окончательной стоимости компании.

Текущая стоимость единицы (реверсии) — это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это текущая стоимость одного доллара, который должен быть получен в будущем. Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости реверсии на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом в оценке инвестиций.

Рис. 3-6. Текущая стоимость реверсии — графическая иллюстрация

Текущая стоимость реверсии (V) описана графически на рис. 3-6. Данный коэффициент используется для оценки текущей стоимости известной (или прогнозируемой) суммы будущего единовременного поступления денежных средств с учетом заданного процента. При применении фактора текущей стоимости используются понятия дисконтирование (discounting) или ставка дисконта (discount rate), противоположные понятиям накопление (compounding) и ставка процента (interest rate), применяемым при расчете накопленной суммы единицы.

Поскольку деньги обладают стоимостью во времени, один доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, получаемого сегодня. Насколько меньше (сумма дисконта), зависит от: а) разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств и б) необходимой ставки процента или дисконта.

Например, при 10%-ной ставке процента (ставке дисконта) текущая стоимость 100,00 долл., ожидаемых к получению через год, равна 90,91 долл. Арифметическая проверка: если сегодня инвестор вкладывает 90,91 долл. и в течение следующего года может получить чистый доход в 9,09 долл., то процент составит 9,09 долл.; поэтому через год основная сумма инвестиций, включая добавленный процент, будет равна 100,00 долл. (90,91 долл. + 9,09 долл. = 100,00 долл.).

Инвестор, который рассчитывает получить через два года 100,00 долл. и вкладывает сегодня 82,64 долл., получит 10%-ную годовую ставку. Проверка: при 10%-ной годовой ставке 82,64 долл. превратятся через год в 90,91 долл., а через 2 года — в 100,00 долл.

Смысл проведения подобных расчетов при работе с недвижимостью состоит в том, чтобы определить сумму, которую следует уплатить за землю сегодня с тем, чтобы перепродать ее с выигрышем в будущем. Например» инвестор, рассчитывающий перепродать собственность через 2 года за 10 000 долл., должен решить, сколько ему следует предложить эа землю сегодня. Если инвестор требует 10%-ную ставку дохода на вложенный капитал, то максимальная сумма, которую он сейчас может предложить продавцу — 8 264 долл. Более низкая цена повысит ставку дохода на инвестиции. Напротив, более высокая цена воспрепятствует достижению требуемой 10%-ной ставки дохода.

Формула расчета текущей стоимости реверсии

Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:

Читатель видит, что данный фактор является обратной величиной от накопленной суммы единицы. Поэтому любая задача, которая может быть решена с использованием фактора накопленной суммы единицы, может быть также решена с применением фактора реверсии, однако не через умножение, а через деление.

Например, как показано ранее, 100,00 долл., накапливаемые по сложной ставке 10%, через пять лет возрастут до 161,05 долл. Поскольку 100,00 долл. через пять лет превратятся в 161,05 долл., то 62,05 долл. — это та сумма, которая за пять лет возрастет до 100,00 долл. Ниже показан анализ коэффициентов для данного примера:

Построение таблиц

Как и в случае с накопленной суммой единицы, регулярное и интенсивное использование в расчетах фактора текущей стоимости единицы вызвало необходимость построения стандартных таблиц. Текущая стоимость единицы приводится в колонке 4 многих таблиц сложного процента. Она рассчитывается по формуле, описанной ранее:

Поскольку это величина, обратная накопленной сумме единицы, таблицы могут быть построены соответствующим образом, как это показано в табл. 3-5:

Построение таблицы текущей стоимости реверсии (годовая ставка = 10%)

В некоторых таблицах на одной и той же странице приведены величины текущей стоимости единицы при различных ставках дисконта (процента). Такие таблицы могут быть удобны, например, для показа будущей покупательной способности 1 долл. при различных темпах инфляции. Табл. 3-6 показывает это при ставках 3, 6, 10 и 15%. Линия текущей стоимости единицы при различных ставках дисконта показана графически на рис. 3*7.

ТАБЛИЦА 3-6

Будущая покупательная способность 1,00 долл. при различных темпах инфляции

Индекс инфляции

Более частое дисконтирование

Как и в случае со сложным процентом, интервалы между периодами дисконтирования могут быть короче (более частыми), чем один год. В расчете текущей стоимости реверсии это учитывается так же, как и при накоплении процента. Номинальная ставка дисконта делится на частоту интервалов (например, при поквартальном дисконтировании делится на 4), а число периодов в году умножается на число лет.

Линии текущей стоимости при различных ставках дисконта

Применение финансового калькулятора

Для того чтобы с помощью калькулятора определить текущую стоимость известной будущей суммы, введите число временных периодов — N, периодическую ставку процента — %I и известную будущую стоимость — FV. Затем нажмите клавиши COMPUTE и PV. Дисплей покажет текущую стоимость. (На некоторых калькуляторах предварительно следует установить регистр CI.) Рис. 3-8 показывает, какие клавиши калькулятора необходимо использовать для определения текущей стоимости 10 000 долл., которые должны быть получены через пять лет при годовой ставке дисконта 10%.

Результат: 6209,21 (на дисплее)

Рис, 3-в. Клавиши калькулятора, используемые для расчета текущей стоимости реверсии при ставке дисконта 10%, ежегодном дисконтировании за 5 лет и будущей стоимости 10 000 долларов

Источник: Джек Фридман, Николас Орудей. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.